摘要
我们已经习惯了一谈到房地产就直接联想到住宅地产或者商业地产，在中国房地产投资快速增长的大环境下，几乎忽略了支撑中国工业化建设的主力推手“工业地产”，瑕不掩瑜，自改革开放30多年的来，工业地产投资也稳定增长着。随着中国宏观经济的稳定和企业盈利的改善，工业地产投资有望进一步增加。
1.工业地产的概念
工业地产是指工业类土地使用性质的土地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用地。
工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇、数据中心等。
在我国，工业房地产的土地批租年限为50年，上海、北京弹性供给20年。
厂房
物流仓储
实验室
2.工业地产特征
工业地产和住宅以及商业地产有巨大的不同， 包括工业地产的开发商筹措资金、基础设施建设、开发经营并提供工业地产产业与服务的一系列活动。工业地产的盈余体现快速启动、以收入抵偿支出、并能够在地产支出后有剩余。与此相对应，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定汇报的特征”四大特征。
3.宏观经济稳中向好，企业利润改善，提高企业生产积极性
2017年我国gdp达到827122亿元，首次超过80万亿元。gdp同比增长6.9%，比上年加快0.2个百分点，实现了2010年以来经济增长首次提速。ppi涨幅6.3%，结束了连续五年的下降态势。
企业生产和订单均在稳步增加，需求未来对于生产厂房、仓储的需求有望增加。制造业pmi指数从2015年以后，开始稳步回升，企业生产、新增订单、采购量都稳步回升，表明企业对于未来制造业前景看好，增加了生产提升产能。随着产能的恢复和增加，企业对于厂房仓库的需求将会有所提升。
数据来源：wind，海银财富研究部
稳定的宏观经济增速以及订单的增加，刺激企业生产生产投资的积极性，对于配套的工业地产需求扩大。
4.制造业升级，所引发的工业配套物业迭代的需求
从1978年改革开放以来，经济发展水平得到了极大的提升，中国工业化取得巨大成就。经过30多年的高速增长，工业规模达到空前的体量，同时伴生了众多的问题，如：产能过剩、环境问题等。
我国工业发展正面临重要“转型”期间，工业增长动力从投资驱动向创新驱动转换，工业发展模式从规模速度向质量效益转换。创新型、集约型、高质量的工业发展取向，对于工业配套的研发室、厂房、仓促等也提出了更高的要求。
根据国务院办公厅2013年1月1日转发的《绿色建筑行动方案》，未来我国将重点推进绿色工业建筑。绿色建筑可最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染。未来工业厂房的升级换代，为工业地产带来发展机遇。
旧厂房
现代化厂房
5.快速发展的消费市场，推动物流地产的建设
中国2017年最终消费支出对gdp增长的贡献率为58.8%。中国快速成长的消费者群体是推动高品质物流配送体系的主要驱动力。过去二十年中国家庭人均消费支出随着可支配收入增长而上升，随之带来的仓储物流需求不断攀升。经过十年的发展，中国已经成为全球最大的电子商务市场之一。预计到2020年，中国线上销售额有望占到全球的59%。
数据来源：仲量联行，海银财富研究部
根据仲量联行和全球供应链协会对设计仓储物流的20多个行业和领域的行业领导者地位的企业调研数据显示，43%的受访企业会选择上海作为未来发展仓储物流的首选目的地。
数据来源：仲量联行，海银财富研究部
6.以上海为例
上海市作为中国最大的经济中心和贸易港口,是全国最大的综合性工业城市,也是全国重要的科技中心、贸易中心、金融和信息中心，随着上海的人口聚集，以及产业结构的调整和升级，上海市政府对于土地投资的门槛以及利用效率均提出了较高的要求。上海的土地资源的稀缺性更加凸显。
上海工业用地供给要求较高：对于投资的产业、产值（500万元每亩）、税收（50万每亩）、投资强度（500万每亩）均提出了严格的规定，保障了投资主题的稳定型和项目可预期的效果。
根据中国指数研究院以及高丽国际发布的数据显示，对于工业用地供给的控制力有所加强，比如上海金山区政府在2015年-2017年间一共供给11幅土地，而且多数集中在5万平方米以下。上海工业用地的成交均价稳定在80万元/亩（20年）。
数据来源：中国指数研究院，海银财富研究部
在供应端口严加控制的情况下，工业企业对于工业业务的需求并没有减少，所以工业物业租金价格稳步走高。2017年第一季度，上海标准厂房物业的平均租金同比上涨3.9%至人民币1.02元每天每平方米。相对于其他土地性质的地产价格，工业地产的回撤率和波动性更加小，也更加稳定。
数据来源：高力国际，海银财富研究部
随着人口跨区域流动的频率提高，以及大城市群建设提速，人口的集中度明显提高，随着带来了的电商、物流等服务业的快速增长的上海，对于物流物业的需求呈现稳步上升的态势。
2017年上海优质物业的平均租金环比上涨0.2%，同比上涨2.9%至人民币1.3元每天没平方米。基于比较比较旺盛的需求以及较低的空置率，物业租金或将维持上涨一段时间。
数据来源：高力国际，海银财富研究部
7.上海工业用地供给小于需求
根据2035上海市总体规划，工业以及仓储用地将有27%降至15%以内。工业以及仓储用地总量未来将从目前的839平方公里减少到320-480平方公里，总量减少43%-62%。其次2017年上海市政府主导的拆除违章建筑面积达到5000万平方米，其中绝大多数是厂房。随着被拆除企业需求合法租赁物业带来了大量的需求。
上海区域城市升级，产业升级，带了大量的创新型的外资企业，他们对于新的产业配套需求增加。
数据来源：公共资料整理，海银财富研究部
在宏观经济稳中向好，制造业升级的重要时刻，工业用地或迎来投资机会。受区域经济环境以及政策影响较大，其中工业基础好，人口比较集中的区域投资价值凸显。
来源：海银财富研究部 韩学
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